今回は、売却した物件の事例です。
【６号物件】東京都世田谷区の中古ワンルーム ８０５万円 当初表面９％ （売却済）
購入
オーナーチェンジ。これも、レイニッチさんが売主。
前回ご紹介した５号物件の購から数か月後、レイニッチさんからこの物件を紹介されました。
京王線の千歳烏山駅から徒歩約５分。
オートロック付きのマンションの２階で、角部屋。階下は自転車置き場。家賃６．６万円で、販売価格は８２０万円。この時点で表面１０％切ってましたね。。
例によって、夜にも、昼にも、何度も視察に行きました。
そして、良さそうと判断し、値段交渉してなんとか８０５万円でまとまりました。それでもまだ表面１０％いきませんでした。
そして、約１週間後に売買契約。手付は４０万円。
ローンは、りそな銀行で、期間１７年、５６０万円、約３%（頭金約３割で約３００万円）を希望。
で、りそな銀行からの回答は、５６０万円で融資OKでしたが、ローンの期間が、なんと１０年（短いっ）！！これでは、キャッシュフローがマイナスになります。
あわてて、頭金を増やして融資金額を５００万円に減額。
これで、家賃からローン払って、管理組合の管理費・修繕積立金払って、管理会社に管理費を支払うと、ようやくキャッシュフローがぎりぎりプラス数百円（涙）。
良く考えると、融資期間が大幅に短かった時点で、断る手もあったのかもしれません。その当時はキャッシュフローをなんとかプラスにしてでも買いたい気持ちが強かった。今思えば、冷静な判断が出来ていなかったようにも思えます。
融資特約付けてて、融資はOK出たが期間が想定より非常に短い場合って、どういう扱いになるのかが良くわかりませんでした。断って良いのかどうか。
売買契約書に、融資特約の明記に加えて、希望する「融資期間」などの条件も明記しておくと、想定外の条件の場合に、断る理由になるようにも思えます。
売買契約から約１か月後に、りそな銀行で５００万円の金消契約。そして２日後に、りそな銀行で、決済と引渡しでした。
売却
１０年辛抱すればローン完済するとはいえ、入居中でもキャッシュフローが出ないのが気になっていました。ローン期間は、キャッシュフローに大きく影響しますね。
固定資産税の支払い、退去後リフォームや入居づけで、マイナスのキャッシュフローになることに辛抱しきれなくなって、
２０１５年に、売却することにしました。
もっと高く売れるかもしれないけど、実際いつ売れるかわからないのと、買主との価格交渉がなんだか面倒そうに思えたので、
購入元のレイニッチさんに買い取ってもらいました。
買取価格は、７４０万円。（購入価格のマイナス６５万円（涙））
ですが、６年弱ほど返済していて、ローンは２５０万円ほど返済済みでしたので、
いちおう、トータルで少し利益は出ました。
というように、ローン返済は進んでいるがキャッシュフローが出ない物件を、途中で売却した訳ですが、
他にも物件を持っていてそれで補えるので、１０年間辛抱しても良かったのかも知れないですね。
結果的には、良かったのか、悪かったのか、どうだったのでしょうか。今でも、時々考えますが、
少なくともキャッシュフローがプラスでないと、じわじわ系のワタクシとしては気持ち的に無理でしたので、
途中売却して良かったのだ、と自分自身は納得させています。
それでは、また。ごきげんよう。
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