中古区分ワンルームから、中古１棟アパートへの方向転換
というわけで、２００４年から中古区分ワンルームマンションを購入してきたのですが、
徐々に、安くて良い物件が見つからなくなってきました。
おそらく、ワタクシと同じように、中古ワンルームを買う人が増えてきて、取り合いになっているのでしょうか。。。
中古ワンルームの利回りが下がってきていること、キャッシュフローが出なくなってきたこと、手残りが増えるスピードが遅いこと、、、
こういった状況の変化を感じて、（特に２０１０年に６号物件を購入した後、）
このままの中古区分ワンルームマンションを続けていて良いのか、と疑問を持ち始めました。
そして、この状況を改善するため、不動産投資の本を読んで、勉強しました。
そして２０１１年頃からターゲットを切り替えて、今度は、中古１棟アパートを探し始めました。
中古１棟アパートは、今までの中古ワンルームより金額が大幅に大きくなりますが、その分、良い物件だと手残りも大きくなります。また、建物の内外装含めて敷地内全部を自分で工夫する余地も大きくなります。
最初の中古１棟アパートを購入するまで
というわけで、中古１棟アパートを求めて、不動産屋めぐりからやり直しです。
ネット検索して良さそうな１棟アパートを載せている不動産屋さんに話を聞きにいったり、街の不動産屋さんに直接飛び込んだり、いろいろと行動していました。
基本的には、不動産屋さんと仲良くなり、ワタクシが買う気のある人と認識してもらい、気に入ってもらえれば、
良い物件を紹介してもらえるのではないか、という気持ちで、
良い不動産屋さんを探しました。
二人で飲みに行く仲になった不動産屋さんも、何人かできました。
そんな飲み仲不動産屋さんのうちの一人Ｉさんから紹介された、東京都練馬区のアパートが良さそうに思えて気に入り、購入に向けて行動しました。
最寄り駅から徒歩９分、角地、木造二階建て、ワンルーム（ロフト付き）６戸の、小ぶりな満室アパートです。築２８年。耐用年数２２年は越えています。
駅からの道は、バス通りで車の通行も多く、問題無さそうです。アパートの近くには、スーパーがあり、これはメリットですね。
アパートは住宅街の中にあります。将来的にいざとなれば、住宅向けの土地としても売れそうです。
４３００万円の販売価格で出ていたところに、３８５０万円で融資特約有の買い付けを入れました。
が、大幅に戻されまして（ワタクシ弱かった）、４１５０万円で折り合いが付きました。
利回りは、表面で９%。
融資は、３７３０万円を２５年、金利４．５％のスルガ銀行さんです。仲介の不動産会社のＩさんに紹介してもらいました。
なお、後からわかりましたが、耐用年数越えの木造へのスルガ銀行さんの融資は、この頃が最後で、ギリギリ間に合ったようです。この後は同様の物件への融資はできなくなったとのことでした。
アパートの売主さんは不動産業者さんで、業者さん自身でアパートを管理されていました。満室で運営されていたことと、物件や入居者の状況を把握されているのはメリットだと思い、そのまま売主の不動産業者さんに管理をしていただくことにしました。
管理手数料は５％で、標準的と思います。
（その後わかりましたが、この不動産業者さんは、客付けにも強く空きが出ても早期に埋まっており、結果的にここに管理を依頼して良かったと思っています。）
このようにして、
ワタクシは初めて１棟アパートを購入しました。これが、ワタクシの７号物件になります。
中古ワンルームの時と比べてローンの金額が１桁大きくなりましたが、その当時はさほど怖いとの思いは無かったと思います。それは、住宅ローンくらいの金額だったから、でしょうか。
このアパートで、この後いくつかトラブルなど発生しましたが、管理会社さんなどの協力を得て、なんとか乗り越えることができました。このあたりの話は、今後書いていきたいと思います。
それでは、また。ごきげんよう。
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