（【収益不動産投資：その１】 からのつづき）
という訳で、中古の区分ワンルームマンションを狙うことにしたのですが、
いったいどこで買えるのかがわからない。
どこにいけば、入居が付きやすくて利回りの良い（ワタクシにとって都合の良い）物件が買えるのか、よくわかりませんでした。
まずは、街中の大手の不動産屋さん（○○のリハウス、○○リバブル、○○不動産販売、など）に飛び込んでみるも、思っているような投資物件は紹介してもらえません。代わりに、自宅マンションの買い替えをすすめられたりしました（笑）。こういういわゆる大手の不動産屋さんは、ワタクシの目的と合っていませんでした。
そのうち、不動産屋さんの中には、投資用不動産を専門に扱う業者さんがいることがわかってきました。
そのような投資用不動産を扱う業者さんを求めて、収益不動産、収益物件、投資物件、投資用不動産、不動産投資といったキーワードでネット検索しまくります。そして見つかった不動産会社のホームページで、ターゲットとする「中古区分ワンルーム」を探しました。
～５００万円で、そこそこパワーのある駅の徒歩圏（遠くても１０分以内）の中古区分ワンルームを見つけると、資料を入手します。駅から近くても何というか弱い駅（さびしい感じの駅、沿線）は避けちゃいます。これは完全に、個人的な感覚になります。
資料を要望すると、だいたい販売図面がいただけました。
この販売図面と、自力でパソコンで検索して、
- 住所 （詳細な番地まで記載が無い場合は問い合わせる）
- 部屋番号
- オーナーチェンジ（賃貸中）か、空室か
- 賃貸中なら、現家賃の金額
- 空室なら、付近の類似の賃貸物件を検索して、およその家賃相場を調べる
- マンション管理組合の管理費と修繕積立金の金額
- 階数 （２階以上か）
- 構造は、RC造かSRC造のいずれかのみ
- 土地が所有権か （たまに所有権ではないものがあった）
といった情報を入手します。
表面利回りが高め（１２％以上～）になりそうなものについて、本腰を入れて検討することにします。
表面利回り ＝ 年間家賃 ÷ 売主希望売買価格
特に区分マンションの場合には、管理費と修繕積立金があるので、もう１つ以下の利回りも計算しておきましょう。表面利回りよりも、実態に近い利回りになります。
利回り ＝ （年間家賃 ー 年間の管理費・修繕積立金） ÷ 売主希望売買価格
こちらの利回りは、少なくとも１０％以上は欲しいところですね。あるいは表面利回りに比べて極端に低くなるようなら、避けます。基本的に、本腰は入れないです。
本腰入れると判断したら、次にするのは、ひとまず実際に現地を見ることです。これは非常に大事だと思います。（現在でも、そうしています。）
ナビに住所を入力し、現地視察に一人で車を走らせました。住所入力できるカーナビは、本当に便利でした。思えばいつも、お宝さがしをしているような気持ちで、ワクワクしながら現地へ向かっていました。
平日昼間は会社員として働いておりますので、現地を見に行くのは、基本的に夜です。夜中です。ただ、情報入手したら、極力、日にちをあけずに見に行きます。週末を待つのではなく、だいたいその日か、次の日くらいには見にお宝さがしに行っていました。
という訳で、業者さんと一緒に視察に行くのではなく、一人で好きな時に見に行っています。
夜の一人現地視察は、駅からの道が暗くて怖くないかわかるし、コインパーキングも夜間料金は安いし、道路は空いているし、自由なタイミングで行けるし、業者さんに付きまとわれることも無いし、と一石五鳥くらいのメリットがありましたね。
空室だとしても、室内までは見られませんので、マンションの外壁や基礎を見たり、バルコニー外側から該当する部屋を眺め、もしオートロックが無ければ廊下からドア外周りまで見ます。
あとは、建物周辺をぶらぶら見て、なるべくなら駅までの道を実際に時間を測りながら歩いてみます。
あと、初めての駅の場合、駅自体のパワーも調べます。終電近くの電車から降りてくる乗客の雰囲気で、感覚的に駅のパワーがつかめるものです（笑）
そのように現地視察して、この物件がお宝物件かどうか（お宝物件度）を判断します。
- ５ 絶対買い（欲しい）
- ４ まず買いでしょう（多少気になる点あるが、大きな問題は無し）
- ３ 十分安くなれば買い（気になる点あるので、値引きして欲しい）
- ２ 安くてもいらない
- １ 論外（まったく欲しくない）
- ０ 物件が見つからない （一度だけ、どうしても見つからないことがありました）
実際、ワタクシの感触では、
九割以上が３以下です。ですから、100件現地視察したうち、４以上は10戸弱、という感じでした。
２以下、特に１だったりすると、本当にガッカリです。あんなにワクワクしてやって来たのに、帰路はすっかり意気消沈です。
３の場合、一旦保留しておきます。実際はほとんどありませんが、値下げの情報が来たら、４に格上げできないか、検討したりします。
現地視察で、４以上の好物件だったら、さらに本腰を入れます。すぐに業者さんに買いたい旨を伝え、どう進めるかを相談します。
他にも買おうとしている人が既にいる場合は順番待ちになりますが、まだ誰も買う意思を表示していなければ（買付をいれていなければ）、買いの一番手として、購入に向けて話が進むことになります。
ざっとこういう感じで、中古区分ワンルームを探してきました。
次は、ワタクシの中古区分ワンルームの実際の購入事例を、いくつか紹介しようと思います。
（つづく）
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