初心者のあなたにもおすすめ。じわじわ稼ぐ投資方法入門

一発大勝負ではなく、じわじわと積み重ねながら徐々に大きくしていくのが好きです。

ワタクシの実践する、じわじわと稼ぐ投資方法について、整理してみます。

それでは、フォーレストもり流「じわじわ稼ぐ投資方法」入門です。

家賃収入でじわじわ稼ぐ中古不動産投資

いろいろな種類の投資用不動産がある中で、

・中古区分ワンルームマンション　○
・中古アパート　◎
・中古戸建て　◎

を対象としています。

まず、「新築」は対象外。建設販売側の利益が乗って価格が高くなり、高利回りはまず無理です。

「中古区分ファミリーマンション」は、ワンルームとくらべ、高利回りが難しくなりがちです。（ただ、オーナーチェンジで割安で購入でき、いずれ実需で高く売却できそうであれば、面白いと思います。）

あと、「中古RC」はなかなか魅力はあるのですが、、、

そもそも規模も大きく価格が高めなのと、修繕費用も高い想定が必要なため、手元資産に十分な余力がないと運営が苦しいと思います。

現状のワタクシとしては対象外。余力が出てきたら、将来的には検討するかもしれません（笑）

という訳で、

３つの対象について、説明していきます。

中古区分ワンルームマンション

ワタクシの不動産投資は、中古の区分ワンルームマンションから始めました。

ここでは「ワンルーム」と呼んでいますが、正確には、１Kなど他の間取りの区分マンションも含みます。

価格が低めで、現金で買うことも可能であると思います。ただ、マンション管理組合に修繕積立金などを毎月支払うため、家賃に対して手取りが少なくなります。

個人で屋根・外壁の修繕をする必要はなく（管理組合で全体で修繕する）、室内の修繕のみですみます。

販売図面など物件の情報から、以下の目安で一次フィルタリングします。最低条件です。

この目安を満たした（目安を狙える）物件について、本腰入れて検討します。

必ず現地を見に行きます。外観や管理状況、建物周辺、駅周辺、駅から建物までの道路を自分の目で確認します。

管理組合がうまく運営され、大規模修繕や日常のマンション管理がなされているかも重要ですね。

修繕積立金など詳細な情報をもとに、キャッシュフローも計算します。キャッシュフローは、毎月の手取り額です。ローンを利用するなら、その支払いも考慮します。

不動産屋さんと話して、必要なら売却理由や値引き（指値）の可能性も聞き出し、利回りが満たせるような価格になり得るかも検討します。

ローン支払いがあると、ほぼキャッシュフローは無くなってしまいます。（実際、私の６号物件はローン期間が１０年と短かったこともあり、毎月のキャッシュフローはほぼ０円でした。）ですので、基本的に、現金買いが良いと思います。

また、１戸では得られるキャッシュフローは少額なので、十分なキャッシュフローを得るには、２戸、３戸、・・・と数を増やしていくことになります。

当初は目安を満たす物件がそこそこ存在していたのですが、残念ながら最近はかなり少なくなってきているように思います。物件価格が上がってしまっているのでしょうか。

もし良い条件の物件があれば買いたいとは思っていますが、今はなかなか見つからないので、実は中古ワンルームは積極的には探しておりません。

中古アパート

今までの経験からすると、２DKの駐車場付きアパートが、安定して良いです。駅近いとベターですが、駅から多少離れていても敷地内に駐車場があれば、案外何とかなります。

１Kの駅近アパートも良いと思います。が、立地によっては、入居付けにかなり苦戦することもあります。注意が必要です。

いずれも、賃貸需要がある地域であることがとても重要。

以下が、中古アパートの一次フィルタリングの目安です。

基本的に、金融機関から融資を受けて購入します。

ですので、ローン返済額を考慮に入れても、十分なキャッシュフローが出ることが重要です。キャッシュフローが少ないと、空室で持ち出しが発生してしまいます。

風呂などの水まわり、屋根・外壁、は修繕費用が高いので、修繕必要性は要確認です。修繕履歴を入手しましょう。

接道の確認も必要です。

基本的に、和室は人気が無くて入居付けしづらい可能性が高いです。和室の場合、将来的に洋室に変更する費用を想定しておくのが良いでしょう。

中古アパートには、主に、木造と軽量鉄骨造があります。海のそばの軽量鉄骨造は避けたほうが良いようです。

中古戸建て

ボロ戸建てを安く買って、ある程度きれいにリフォームして賃貸する、というボロ戸建て投資法がかなり流行っているようです。

ワタクシも、中古戸建ては良いと思います。金額的には、現金一括で買える５００万円前後（３００～６００万円）くらいです。

戸建ても、区分ワンルームマンションと同様、価格が低めです。安心感があります。

戸建てだと、最低でも家賃５万円前後は狙えるのが心強いです。（ワンルームやアパートでは、３万円台ということもあり得ます。）

また、アパートにくらべて賃貸募集戸数が少ない（ライバルが少ない）ため入居付けも有利で、かつ、家族で長く住んでもらえる場合も多いようです。

１戸１戸買っていく手間はかかりますが、特に初心者の方が初めに行うのにも良い投資だと思います。アパートのような共用部分は無いため、入居中は大家による清掃などの手間がかかりません。（入居者が掃除してくれる）

以下が、中古戸建ての一次フィルタリングの目安です。

駅から離れていても、車庫があれば心強いですね。

融資してくれる金融機関も探しづらく、頼りの政策金融公庫では審査に時間がかかると、その間に現金買いの人に持っていかれてしまいます。ですので基本的に、現金買いになると思います。

ワタクシが今から始めるなら、中古戸建てと中古アパートの組み合わせ戦法

もしワタクシが今から不動産投資を始めるとしたら、

中古戸建てと、中古アパートとを、組み合わせていくと思います。

具体的には、給与などで数百万円貯金しているという前提で、まずは現金で中古戸建てをいくつか買う。

そして、中古戸建てで得たキャッシュフローを貯め、給与からも貯金し、それらを合わせて頭金にして、ローンで中古アパートを買う。

この「中古戸建て＋中古アパート」の組み合わせを、地道に繰り返す。こんな感じでしょうか。

始めはじわじわですが、徐々に加速していく方法だと思います。

（中古戸建ての代わりに、中古区分ワンルームでも良いと思います。）

配当でじわじわ稼ぐ高配当株投資

配当を得るという投資法を知りました！

まだまだ勉強中なのですが、

どうやら、これもじわじわ系の投資方法のようなので、

わかったこと、やってみたことを書いていきたいと思います。

米国高配当株ETF

• SPYD　←ひとまずこれを積み立て（自力で買付）
• HDV
• VYM

楽天証券で、SPYDを毎月買い始めました。始めてみて気づいたのですが、楽天証券では米国ETF一定額を毎月自動的に買付（積み立て）ができないようです。ので、自力で毎月同じ日に買っています（笑）

しかも、金額指定ができず、株数指定になるので、金額的には中途半端な買付になってしまいます。

なおSBI証券では、一定額積み立てができそう。もう少し試したり調査して、使い勝手が良いようなら、SBI証券での積み立てに変更するかも。

国内高配当株

• 日経平均255の銘柄のうち、高配当な株を20銘柄ほど集める
• 日経高配当株50 [1489]

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それでは、また。ごきげんよう。